An Gia Group: Bất chấp khó khăn vẫn đề ra tham vọng lớn (Kỳ 1)

Lời tòa soạn:

Trong bối cảnh dịch Covid-19 đang diễn ra khiến nhiều kênh đầu tư bị ảnh hưởng thì thị trường chứng khoán lại hấp dẫn nhiều nhà đầu tư với số tiền kỉ lục. Kết phiên 28/6, VN-Index đạt 1.405,81 điểm, tăng gần 16 điểm với khối lượng giao dịch là 23.192 tỉ đồng, tương đương 1 tỉ USD.

Điều này khiến cho cả giới chuyên gia kinh tế lẫn đơn vị quản lý đều bất ngờ, liên tục phải phát đi tín hiệu thông báo sự bất thường do dòng tiền giao dịch đổ vào thị trường chứng khoán quá lớn, nhiều công ty chứng khoán phải tạm ngưng sửa lệnh.

Quan sát trên thị trường chứng khoán Việt Nam, dễ dàng nhận thấy, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản luôn là 1 trong 2 lĩnh vực dẫn đầu về quy mô vốn hóa.

Tuy nhiên, trong bối cảnh khó khăn bởi đại dịch Covid-19, các dự án bất động sản đang bị trì trệ khiến nhà đầu tư bị đẩy vào thế “tiến thoái lưỡng nan”. Cổ phiếu của Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (MCK: AGG) cũng không nằm ngoài những lo ngại đó.

Với tinh thần phát triển kinh tế bền vững, đảm bảo môi trường đầu tư an toàn, Tạp chí Kinh tế Môi trường khởi đăng tuyến bài về AGG nhằm cung cấp thêm góc nhìn để các nhà đầu tư có những quyết định đúng đắn.

Tham vọng lớn có thành hiện thực?

Tại Đại hội cổ đông (ĐHCĐ) được tổ chức vào cuối tháng 3/2021, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (An Gia Group, mã chứng khoán: AGG) đã thông qua tờ trình kế hoạch kinh doanh năm 2021. Theo đó, An Gia Group đặt mục tiêu doanh thu thuần đạt 3.600 tỉ đồng, gấp đôi năm 2020 và lợi nhuận sau thuế cổ đông Công ty mẹ kỳ vọng đạt 500 tỉ đồng, tăng 21%.

Mục tiêu trên được An Gia Group đưa ra sau khi kết thúc năm 2020 với kết quả kinh doanh lạc quan trong bối cảnh dịch Covid-19 diễn ra. Cụ thể, AGG tiếp tục tăng trưởng về quy mô tài sản, đạt lợi nhuận như kỳ vọng, lợi nhuận sau thuế hợp nhất của Công ty mẹ đạt gần 415 tỉ đồng, tăng 27% so với năm 2019.

Thừa nhận dịch bệnh Covid-19 khiến lượng sản phẩm hấp thụ giảm 50%, song ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc AGG khẳng định doanh nghiệp không lỗ, quá trình bán hàng chỉ chậm hơn bình thường.

Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia tổ chức Đại hội cổ đông thường niên 2021 vào cuối tháng 3/2021.

Bên cạnh đó, An Gia Group lý giải căn cứ đạt được mục tiêu kinh doanh này dựa trên kế hoạch hoàn tất việc bán hàng, xây dựng và bàn giao sản phẩm của các dự án đang kinh doanh gồm Sky89 và The Sóng; Ra mắt giỏ hàng mới các Dự án West Gate (huyện Bình Chánh, TP.HCM), Dự án The Standard (tỉnh Bình Dương), ra mắt Dự án BD3 (tỉnh Bình Dương). An Gia Group kỳ vọng khả năng sinh lời cao từ loạt dự án này bởi có chất lượng và thiết kế vượt trội, kèm theo việc sở hữu nhiều lợi thế.

Tuy nhiên, theo chuyên gia tài chính, TS Đinh Thế Hiển, thị trường chỉ thực sự cải thiện khi dịch Covid-19 ổn định, người dân có thể đi coi sản phẩm thực tế, dòng tiền bền vững cũng chỉ xuất hiện khi niềm tin vào bất động sản mạnh mẽ hơn.

“Nhưng ngoài câu chuyện của dòng tiền, thị trường vẫn sẽ tiếp tục như ‘quả bom nổ chậm’ vì cách phát triển sản phẩm bất động sản hiện nay chỉ dựa trên việc tăng giá đất liên tục mà xa rời giá trị khai thác”, ông Hiển bình luận.

Tại Hội nghị giao ban tình hình thực hiện nhiệm vụ tháng 5/2021 và nhiệm vụ trọng tâm tháng 6/2021, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Lê Thanh Nghị cũng đưa ra nhận định, thị trường bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, phải chủ động theo dõi, bám sát diễn biến tình hình thị trường bất động sản và kịp thời đề xuất các giải pháp để đảm bảo thị trường này phát triển một cách ổn định và bền vững.

Dự án West Gate (thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh, TP.HCM) do An Gia Group chưa xây dựng xong phần móng.

Bên cạnh đó, báo cáo Vietnam At A Glance định kỳ vào tháng 6/2021, với tựa đề “Cẩn trọng với những rủi ro trong lĩnh vực bất động sản” của Bộ phận Global Research – HSBC cũng ghi nhận nỗi lo ngại về khả năng thị trường bất động sản sẽ không đóng góp cho các chỉ số kinh tế vốn đang khó khăn.

Dự án bị phản ánh ô nhiễm môi trường

Ngày 17/5, Chi cục Thuế quận 3, TP.HCM đã ban hành Quyết định số 532/QĐ-CCT xử phạt vi phạm hành chính về thuế của An Gia Group với số tiền phạt là hơn 300 triệu đồng. Lý do vì An Gia Group đã khai sai thuế giá trị gia tăng dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp; kê khai thiếu thuế thu nhập doanh nghiệp dẫn tới thiếu số tiền thuế phải nộp.

Ngoài việc vi phạm về thuế, trước đó doanh nghiệp này cũng gặp phải nhiều lùm xùm trong quá trình triển khai các dự án bất động sản. Gần đây nhất, tại Dự án West Gate (thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh, TP.HCM) đang bị nhiều người mua nhà đặt ra nghi vấn về việc chủ đầu tư là Công ty TNHH Western City (thành viên của An Gia Group) đã lách các quy định pháp luật, huy động vốn trái phép thông qua việc ký hợp đồng bán sản sản phẩm căn hộ tại dự án khi chưa được cơ quan chức năng chấp thuận.

Công văn ngày 26/11/2020 của Sở Xây dựng TP.HCM cho phép Công ty TNHH Western City được huy động vốn tại Dự án West Gate theo hình thức “hợp tác kinh doanh”. Nghĩa là bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh tại Dự án West Gate chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu, trên cơ sở tỉ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Văn bản của Sở Xây dựng TP.HCM chỉ cho phép An Gia Group huy động vốn theo hình thức trả lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu tại Dự án West Gate nhưng đơn vị này lại có dấu hiệu huy động vốn dưới dạng đặt cọc, giữ chỗ mua căn hộ.

Thế nhưng, theo tìm hiểu của Phóng viên Tạp chí Kinh tế Môi trường, trên nhiều trang thông tin điện tử đang xuất hiện các thông tin quảng cáo rao bán căn hộ tại Dự án West Gate dưới dạng ký thỏa thuận góp vốn để đặt cọc, giữ chỗ căn hộ. Bên cạnh đó, các nhân viên môi giới còn đưa ra bảng tiến độ thanh toán với 18 đợt khác nhau (từ trước ngày 16/9/2020 cho tới khi chủ đầu tư thông báo khách hàng nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

“Khách hàng mua căn hộ tại dự án West Gate trước tiên ký thỏa thuận góp một khoản tiền ít nhất là 50 triệu đồng. Khoản tiền này sẽ được cộng ngay vào đợt thanh toán lần thứ nhất khi ký hợp đồng mua bán. Số tiền 50 triệu đồng là tiền đặt cọc mua căn hộ chứ không chia lợi nhuận bằng tiền hay cổ phiếu theo tỉ lệ góp. Hiện có rất nhiều khách hàng đã đặt cọc mua căn hộ tại dự án qua hình thức này…”, một nhân viên môi giới căn hộ tại Dự án West Gate thông tin.

Bên cạnh đó, Dự án The Sóng của An Gia Group ở tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cũng đang bị người dân bức xúc phản ánh: Trong quá trình thi công dự án đã phát sinh nhiều hệ lụy môi trường, mất an toàn thi công… làm ảnh hưởng đến người dân suốt nhiều tháng qua.

Bà Dương Hương Giang, ngụ tại số 10 Lê Hồng Phong, phường Thắng Tam, TP.Vũng Tàu thông tin: “Quá trình thi công Dự án chung cư The Sóng đã ảnh hưởng tới gia đình tôi, gây nhiều tiếng ồn, thời gian thi công cả ngày lẫn đêm khiến người dân trong khu vực bị làm phiền, không nghỉ ngơi được lúc nào”.

Không những thế, người dân còn cho biết, Dự án The Sóng có che chắn khi thi công nhưng không đảm bảo quy định, phát sinh bụi xây dựng, bụi xi măng gây ô nhiễm môi trường, bay khắp nhà cửa, không gian sống xung quanh, dính vào đồ ăn thức uống. Nhất là vữa và nước xi măng từ dự án rơi xuống mái nhà dân như “mưa rào”, bám dày đặc.

Báo cáo số 6786/UBND-MT ngày 6/4/2021 của UBND phường Thắng Tam cũng thể hiện, hiện trạng Dự án The Sóng có bụi lắng dưới đáy bể bơi, nền sân có các giọt xi măng đã đóng khô. Từ đó, UBND phường Thắng Tam đề nghị đơn vị thi công áp dụng triệt để các biện pháp nhằm hạn chế tối đa việc phát sinh tiếng ồn, bụi, cát, vữa, xi măng.

Nhận thấy, những vấn đề môi trường từ Dự án The Sóng gây ra đe dọa trực tiếp tới sức khỏe, nhiều người dân phường Thắng Tam gửi đơn tới các cơ quan chức năng, đề nghị kiểm tra, xử lý nghiêm trong thời gian sớm nhất.

Ngày 12/4/2021, Cục Cảnh sát phòng, chống tội phạm về môi trường (C05, Bộ Công an) cũng có văn bản chuyển đơn tố cáo của người dân về Dự án The Sóng cho Công an tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu xử lý, kiểm tra, giải quyết theo đúng thẩm quyền. Sau đó, báo cáo kết quả giải quyết về Bộ Công an.

Liên quan tới những vấn đề tại Dự án West Gate, The Sóng, ngày 14/6/2021, Tạp chí Kinh tế Môi trường đã liên hệ với bộ phận truyền thông của An Gia Group và gửi nội dung làm việc qua hòm thư điện tử để nhận được phản hồi, có cơ sở đưa thông tin phía An Gia Group để đảm bảo tính khách quan. Tuy nhiên, đã 1 tháng trôi qua, Phóng viên nhiều lần liên lạc đề nghị phía An Gia Group thông tin, trả lời nội dung làm việc đã gửi trước đó, nhưng cho đến nay vẫn chưa nhận được phản hồi từ phía doanh nghiệp.

Trước đó, đầu năm 2020, nhiều người mua nhà tại Dự án An Gia Star (quốc lộ 1A, phường Tân Tạo, quận Bình Tân, TP.HCM) kéo đến trụ sở của An Gia Group để đòi lại tiền đầu tư vào dự án này.

Theo người dân, chủ đầu tư quảng cáo có tiện ích gồm công viên và hồ bơi biệt lập, tuy nhiên, thực chất các tiện ích tại An Gia Star là tiện ích chung của Dự án tổng thể và Tân Mai cũng được quyền sử dụng.

Năm 2019, Dự án The Garden (số 295 Tân Kỳ Tân Quý, phường Tân Sơn Nhì, quận Tân Phú, TP.HCM) liên quan đến An Gia Group cũng từng bị tố lừa đảo khách hàng. Khi chào bán dự án, chủ đầu tư giới thiệu dự án có đầy đủ tiện ích hoành tráng, nhưng đến khi nhận nhà, nhiều khách hàng vỡ mộng bởi những tiện ích mà chủ đầu tư này đưa ra đều đã biến thành căn hộ, văn phòng để bán.

Một dự án khác là Smartel The Signial (quận 7, TP.HCM) cũng vướng phải lùm xùm khi chủ đầu tư – Công ty CP An Gia Phú Thịnh thuộc An Gia Invesment – không gọi là căn hộ mà gọi là “sản phẩm bất động sản” hay smartel. Sở dĩ vậy là bởi diện tích mỗi “sản phẩm bất động sản” này rất nhỏ, chỉ từ 31 m2 đến 39 m2; Thời hạn sử dụng đến năm 2060 và không có sổ đỏ. Dù dự án được ra mắt và mở bán từ lâu, khách hàng phải đóng tiền theo từng giai đoạn với số tiền lên tới hàng trăm triệu đồng, nhưng đến tháng 11/2019, dự án vẫn còn nằm “án binh bất động”, trong khi thời hạn sử dụng cứ thế trôi qua, hiện nay chỉ còn khoảng 40 năm.

Dù những vấn đề tại các dự án này ít nhiều đều được phía An Gia Group lên tiếng giải thích, nhưng điều đó cũng không khiến các khách hàng cảm thấy yên tâm, băn khoăn trước mỗi sản phẩm mà doanh nghiệp này tung ra thị trường. Đặc biệt, trong bối cảnh dịch Covid-19 thì sự thận trọng của khách hàng sẽ làm cho tham vọng của An Gia Group trong năm 2021 khó thành hiện thực.

Thị trường chứng khoán Việt Nam khó định đoạt

Ông Phan Đức Hiếu, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho biết, sự phát triển chứng khoán hiện nay được đóng góp lớn từ sự tăng mạnh của nhà đầu tư cá nhân (người dân).

Theo ông, dịch bệnh bùng phát khiến nhiều người dân bị mất việc làm, các hộ kinh doanh mất đi cơ hội buôn bán. Không có việc làm, không có cơ hội kinh doanh… song, dòng tiền vẫn phải sinh lời. Theo quan sát của ông Hiếu, dòng tiền tiết kiệm và vốn lưu động đang được người dân dịch chuyển vào thị trường chứng khoán.

Điều này cũng khiến thị trường chứng khoán Việt Nam trở nên khó đoán định hơn, bởi việc ra quyết định trên thị trường không đến từ các nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Trong khi đó, nhận định về xu hướng thị trường trong 6 – 12 tháng tới, TS Võ Trí Thành nói: “Phía trước thuận lợi nhiều nhưng thách thức cũng lắm. Điểm lưu ý, thị trường chứng khoán gắn với sự phục hồi ngày càng rõ nét của nền kinh tế, do đó cần phải quan tâm các vấn đề nền tảng, như ổn định kinh tế vĩ mô, tái cấu trúc của thị trường chứng khoán gắn với quá trình phục hồi, quản trị rủi ro gắn với ‘khẩu vị’ rủi ro và nguồn lực của nhà đầu tư (liên quan đến yếu tố bất định của đại dịch, lạm phát, các chính sách tiền tệ, chính sách vĩ mô…)”.

Theo Kinh tế Môi trường